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精确的四肖三肖新闻网|为何加州的住房噩梦快达临界点?

编译:李欧・大纪元
加州最近的一场野火,再度使加州住房陷入风险,原本已经紧迫的住房危机,每年又被野火吞噬无数的房产,加上建房速度不够快和土地区划的限制,加州的住房恶梦正在达到临界点。

为何加州的住房噩梦快达临界点?

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编译:李欧・大纪元
加州最近的一场野火,再度使加州住房陷入风险,原本已经紧迫的住房危机,每年又被野火吞噬无数的房产,加上建房速度不够快和土地区划的限制,加州的住房恶梦正在达到临界点。

据彭博社专栏指出,目前,加州房屋中位价已超过60万美元,是全国平均水平的两倍多。加州拥有全国5个最昂贵的住宅市场中的4个,分别是硅谷、旧金山、橙县和圣地亚哥(洛杉矶排在第七位)。根据生活费用进行调整后,加州的贫困率在美国却是最严重的,加州占美国人口的12%,但也有全国无家可归人口的四分之一强。

为何加州会走到这一步?简而言之,加州的土地区划法律已经太过时,加上已有40年历史的税收条款,使房屋所有者长期受益,却损害了其他所有人的利益。造成了严重的房屋短缺。尽管经历了几十年之久,但加州缓慢发展的灾难,对州官员、企业和数百万迫切需要住房的人来说,已经达到难以承受的地步。

今年秋天,Sacramento的议员们通过了数年来最全面的立法,来解决住房负担能力问题。另外,谷歌、脸书和苹果公司近期都投入了数十亿美元。但是谁都没敢说这已经足够了。

“从广义上讲,如果不建造数百万套新房,就无法解决加州的住房危机”加州大学伯克利分校,特纳住房创新中心的政策主任戴维・加西亚(David Garcia)说。

*住房危机不只是穷人的问题

对于最贫穷的人来说,提供足够的住房一直以来都是全国的一个挑战。但是在加州,这竟然也成为中产阶级的问题。

硅谷的老师们在租房方面遇到了艰难的时刻。脸书公司不久前才宣布捐赠2,500万美元,为他们建造补贴公寓。湾区的一个城镇,最近决定将一个旧的消防站改建成供警察使用的宿舍。

在这个州,有超过40%的居民负担了高比例的住房成本,将其收入的30%以上都贡献在住房花费上,即使是处于高收入阶层的人也经常会预算紧张。

加州的当地司法管辖区,对建造物拥有极大的控制权。官员们经常屈服于NIMBY(不在我家后院)的反对新发展的压力,其中很大一部分是以保护环境或维护“邻里性”为名的。

从1970年代开始,该州的部分地区被降低了建筑高度,这使得建造密集的城市地区变得更加困难,并加剧了种族隔离和蔓延。据UrbanFootprint称,洛杉矶四分之三的住宅用地仅限于独户住宅,该软件可帮助政府和企业了解城市和都会市场。在圣何西,这个数字是94%。

加州还有一个明显的负担:第13号提案,该提案于1978年获选民投票通过,旨在限制房屋的房产税增加,直到房屋被出售为止。对于在房屋中生活了数十年的婴儿潮一代来说,这是一个福音,对婴儿潮一代的房产的市场价值没有任何估值。但这对他们的孩子尤其不公平,他们实际上是补贴父母的后代。

提案13还为许多城市提供了财政激励措施,以鼓励新的商业开发,而非住宅建设,并向开发商收取费用以弥补预算缺口。

数十年来,许多加州人只有搬到更远的地方去寻找便宜的生活场所。但是,随着气候变化,加剧野火的强度和频率(导致毁灭性损失和数十亿美元的成本),官员可能会决定将某些地区禁止新建。

位在帕洛阿图(Palo Alto)的加州经济发展研究中心主任斯蒂芬・列维说,这可能加剧住房短缺。他说:“在某个时候,那些承受压力以建造更多房屋的地区,将找到容易发生火灾的地区。”

据立法分析办公室的一项分析显示,近年来,加州的受教育程度较低和收入较低的年轻人,逃离了该州。他们已被具有研究生学位的高收入者所取代,相当于某种程度的全州“高档化”。

许多公司也开始寻找低成本地区。甚至像苹果、脸书和谷歌这样的公司都在寻找亚特兰大、奥斯丁和匹兹堡等城市,以增加员工来实现增长。这三大科技巨头还承诺将解决这一问题,总共为加州的可负担住房开发,陆续投入了45亿美元。

过去十年来,由于住房供应未能跟上大量招募的员工,这些科技公司被指责是这场住房危机的“贡献者”。在2011年至2017年期间,我们看到湾区每增加5.4个工作岗位,却只建造一个单位的住房。

现在该怎么办?加州州长纽森发誓要做出改变,并采取了诸如起诉某些拒绝建造经济适用房的城市。在上个月签署反租金欺诈法案的仪式上,纽森直言不讳:“我们需要安置更多该死的房屋!(We need to put in more damn housing.)”

来年可能会面临一个最大问题:土地使用。在今年4月由旧金山选区的州参议员威善高(Scott Wiener)提出的SB 50法案,欲使城市接受提高交通和就业中心周围的建房高度,引起了部分城市的强烈抗议,尤其是高房价、好学区的城市。参议员威善高誓言要在2020年再试一次。无论他是否成功,该法案都表明了这种彻底改变的决心。

研究人员说,改变是必要的,以便在最需要的地方建造更多房屋,而又不蔓延至高风险地区。但也有研究机构指出,SB 50若通过,有着顶尖学区的帕洛阿图(Palo Alto)住房将增加3倍,有着迷人乡村气息的城市,将变成一个高层公寓环绕的城市,且增加9万辆汽车停满街道的景象。#

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作者: wp

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